¿Qué está pasando en Tulúm?
Durante la última década, Tulum pasó de ser un paraíso bohemio a uno de los destinos más codiciados del Caribe mexicano. Sin embargo, en 2025 el panorama cambió drásticamente: el municipio enfrenta una desaceleración turística, afectaciones ambientales, sobreoferta inmobiliaria.
Lo que alguna vez fue un símbolo de exclusividad ahora vive un periodo de ajuste profundo. Pero más allá de las cifras preocupantes, este escenario también representa una oportunidad para inversionistas con visión de largo plazo.
Caída del turismo y la ocupación hotelera
De acuerdo con reportes de Grupo Milenio (2025), la ocupación hotelera en Tulum cayó de un promedio entre 51% y 54% en septiembre de 2025. En las zonas céntricas, donde predominan los hoteles pequeños y los alojamientos gestionados por particulares, la ocupación incluso descendió a niveles del 15 % durante algunas semanas.
La reducción del turismo afecta directamente a la economía local: restaurantes, tiendas y servicios turísticos registran caídas de ingresos que oscilan entre 30 % y 50 %, lo que se traduce en cierres temporales, despidos y una pérdida significativa de confianza en el destino.
Menor conectividad: vuelos reducidos y menor demanda
La apertura del Aeropuerto Internacional de Tulum “Felipe Carrillo Puerto”, inaugurado el 1 de diciembre de 2023, fue presentada como una obra clave para detonar el turismo en el sur de Quintana Roo. En sus primeras proyecciones, la Secretaría de Infraestructura, Comunicaciones y Transportes (SICT) estimaba que el aeropuerto movilizaría más de 700,000 pasajeros en su primer año y alcanzaría una capacidad de hasta 5.5 millones anuales en el mediano plazo.
Sin embargo, los resultados en 2025 no han cumplido esas expectativas. Según Reportur (2025), el aeropuerto ha perdido entre 30 % y 40 % de sus operaciones debido a la reducción de vuelos por parte de aerolíneas como American Airlines y Avianca, que han cancelado o limitado rutas por baja demanda.
Esta menor conectividad aérea ha reducido considerablemente el flujo de visitantes hacia Tulum, impactando directamente a los proyectos de renta vacacional y a los desarrollos inmobiliarios que dependían del turismo internacional para mantener su rentabilidad y retornos de inversión.
Sargazo y deterioro ambiental
El problema ambiental del sargazo ha alcanzado niveles críticos.
Reportes del Sargassum Monitoring Network (2025) estiman que durante la temporada 2025 se acumularon miles de toneladas de esta alga en las playas de Quintana Roo, afectando directamente la experiencia del visitante y encareciendo los costos de limpieza para hoteles y negocios.
Este fenómeno, que se ha vuelto cíclico, ha deteriorado la imagen internacional del destino. Las redes sociales y medios globales muestran playas cerradas, lo que desalienta nuevas reservas y reduce la competitividad de Tulum frente a otros destinos como Bacalar o Mérida.
Mayor oferta, Menor demanda
La combinación de altos precios, baja ocupación y menor conectividad ha generado un efecto dominó. Las calles antes repletas de turistas lucen semivacías, los restaurantes operan a medio turno y algunos comercios han tenido que cerrar.
Tulum enfrenta actualmente una etapa de saturación en la oferta inmobiliaria. Los desarrollos residenciales y turísticos superan la demanda real, lo que genera una presión a la baja en los precios y en las tasas de ocupación.
Esta situación impacta directamente a tres actores clave:
- Inversionistas, que enfrentan menores rendimientos en el corto plazo.
- Propietarios de rentas vacacionales, que deben ofrecer descuentos o amenidades adicionales para mantener huéspedes.
- Compradores potenciales, que ahora tienen más opciones y oportunidades de negociación.
Sin embargo, este ajuste no es necesariamente negativo. Forma parte de un ciclo natural del mercado inmobiliario, donde los precios se corrigen, los proyectos menos sólidos desaparecen y los desarrollos con valor real permanecen.
Qué pueden hacer los inversionistas ante este panorama
- No entrar en pánico: los ciclos económicos son normales. Si no cuentas con flujo de efectivo suficiente, busca apoyo financiero o renegocia tus términos, pero evita vender por debajo de tu valor de compra.
- Pensar a largo plazo: Tulum conserva un enorme potencial gracias a su ubicación, clima y atractivo natural. Los mercados turísticos tienden a recuperarse cuando se estabilizan los factores externos.
- Analizar oportunidades: la baja temporal de precios representa una oportunidad de compra para inversionistas contracíclicos, que podrán aprovechar la recuperación futura.
- Monitorear las políticas públicas: el futuro de Tulum dependerá del trabajo conjunto entre el gobierno local, el sector privado y la Secretaría de Turismo.
SafeProptech: oportunidades en medio del reajuste
En SafeProptech, entendemos que toda crisis revela nuevas oportunidades.
Si bien Tulum atraviesa un proceso de corrección, las zonas periféricas, sostenibles y bien planificadas pueden ofrecer altos retornos de inversión a mediano y largo plazo.
Si aún no has comprado en Tulum pero te interesa invertir, se puede presentar una oportunidad de inversión en esta zona, cuando los precios estén más accesibles y la competencia entre desarrolladores favorece al comprador.
Antes de invertir, enfócate en:
- Contexto: analiza la estabilidad económica local.
- Infraestructura: evalúa los planes de crecimiento y conectividad futura.
- Mercado: estudia la demanda real, no la especulativa.
Tulum se transforma, no se detiene
El panorama actual de Tulum no marca su fin, sino una etapa de transformación y madurez.
La corrección en precios y la caída temporal del turismo son parte de un ajuste que permitirá redefinir la identidad del destino y dar paso a proyectos más sostenibles y de largo plazo.
Invertir en Tulum hoy requiere visión estratégica, paciencia y acompañamiento profesional, pero también puede representar una de las mejores oportunidades inmobiliarias de los próximos años.
En SafeProptech, te ayudamos a analizar la viabilidad de esta y otras zonas, dentro del territorio mexicano para invertir en bienes raíces y crear una estrategia patrimonial sólida.
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Referencias
- Grupo Milenio. (2025, octubre). Tulum en crisis: qué ocurre con el paraíso del Caribe. Recuperado de https://www.milenio.com
- Reportur. (2025, septiembre). Reducción de operaciones en el Aeropuerto Internacional de Tulum. Recuperado de https://www.reportur.com
- Sargassum Monitoring Network. (2025). Reporte de arribos de sargazo en Quintana Roo. Recuperado de https://www.sargassummonitoring.com
- Infobae. (2025, agosto). Violencia y turismo: los desafíos de seguridad en Tulum. Recuperado de https://www.infobae.com
- Yucatán Magazine. (2025, octubre). Mercado inmobiliario: oportunidades tras la caída del turismo en Tulum. Recuperado de https://yucatanmagazine.com
