México vive dos mercados inmobiliarios: el gran quiebre regional del 2025
El mercado inmobiliario mexicano ya no es uno solo. A partir de los datos publicados por el Dr. Leonardo González Tejeda, el país muestra una fractura histórica: mientras el norte y las costas viven un auge acelerado, el centro del país se estanca. Esta divergencia marca la tendencia más importante del 2025 y redefine las oportunidades —y riesgos— para compradores, inversionistas y desarrolladores.
Según el Índice SHF (Sociedad Hipotecaria Federa)l de Precios de la Vivienda del 3T 2025, el país registró un crecimiento anual de 8.86%, alcanzando un índice nacional de 195.77 puntos. Sin embargo, esta cifra “promedio” oculta una realidad mucho más profunda: México opera hoy en dos mercados inmobiliarios completamente distintos.
Un país dividido: el norte y las costas aceleran, el centro se enfría
Los datos son claros. Mientras Quintana Roo crece 15.1%, Baja California Sur 13.5% y Nayarit 12.8%, la Ciudad de México apenas alcanza 4.8% y el Estado de México 5.2%.
Esta divergencia se explica por dos motores que están reconfigurando el país:
1. Nearshoring: el protagonista del norte y el Bajío
Regiones como Monterrey, Guanajuato y Querétaro mantienen un crecimiento superior al promedio nacional gracias a la relocalización de manufactura internacional. La llegada de empresas automotrices, tecnológicas y de exportación ha creado un mercado laboral premium con capacidad de compra más alta, generando una presión notable sobre los precios de vivienda.
Monterrey, por ejemplo, presenta un incremento anual del 9.4% en su índice SHF, impulsado por la llegada de ejecutivos y profesionistas con salarios en dólares o equivalentes. La preventa en zonas como San Pedro se agota en días, incluso sin construcciones iniciadas.
2. Turismo residencial: el boom costero
Tulum, Playa del Carmen y Los Cabos experimentan un fenómeno global: compradores extranjeros que trabajan de forma remota o aprovechan el arbitraje de costos entre México y Estados Unidos.
Quintana Roo encabeza el ranking nacional con un índice de 250 puntos, el más alto del país. Este comportamiento, sin embargo, viene acompañado de riesgos: gentrificación acelerada, desplazamiento de residentes locales y una creciente dependencia del flujo de capital extranjero.
¿Por qué suben los precios si se venden menos casas?
Uno de los hallazgos más llamativos del análisis de González es que, aunque los precios suben, los avalúos hipotecarios cayeron 2.2% anual.
Lejos de significar una caída de demanda, la explicación es la restrictiva oferta de vivienda, los procesos lentos de permisos y las tasas hipotecarias elevadas.
Con una TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio) alrededor de 7.5%, el costo del financiamiento limita a la clase media tradicional, reduciendo la base de compradores calificados y concentrando las operaciones en segmentos de mayor poder adquisitivo.
El segmento económica-social: el más presionado
Contraintuitivamente, el segmento que más se aprecia no es el residencial premium, sino la vivienda económica-social, que sube 11.29% anual.
Esto ocurre porque los subsidios de Infonavit y Fovissste sostienen la demanda, mientras que los desarrolladores priorizan proyectos más rentables, reduciendo la oferta en este sector.
El centro del país enfrenta su mayor rezago en una década
La Ciudad de México refleja un fenómeno preocupante:
- Menor crecimiento salarial
- Demografía envejecida
- Restricciones severas de uso de suelo
- Menor dinamismo en formación de nuevos hogares
Esto ha reducido la capacidad de compra, obligando a miles de jóvenes a migrar a mercados con más empleo y vivienda accesible, como Querétaro o Monterrey.
¿Hacia dónde va el mercado?
Una moderación, pero no un freno
Los modelos econométricos presentados por González proyectan una moderación hacia 2026, con un crecimiento cercano al 6.5%, inferior al 8.8% actual, pero aún saludable.
El déficit habitacional —estimado en 9 millones de viviendas— seguirá sosteniendo los precios al alza en el mediano plazo.
El análisis del Dr. Leonardo González revela un punto de inflexión: México tiene dos realidades inmobiliarias simultáneas, cada una con riesgos, oportunidades y dinámicas propias.
Para inversionistas y compradores, entender esta divergencia es fundamental para tomar decisiones informadas.
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