ISAI: El impuesto más importante al comprar una vivienda
Comprar una vivienda en México implica más que elegir una ubicación o comparar precios. Existe un costo que muchos compradores subestiman y que puede modificar por completo su presupuesto: el ISAI, el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
A pesar de ser uno de los gastos obligatorios más relevantes al comprar una propiedad, pocas personas saben cómo funciona, cómo se calcula o si pueden optimizar su pago. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber con claridad, con datos oficiales y ejemplos prácticos para evitar sorpresas en el proceso.
¿Qué es el ISAI?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un impuesto estatal que paga todo comprador de un bien inmueble casa, departamento, terreno o local al momento de realizar la escrituración.
En algunos estados se llama Impuesto de Traslado de Dominio, pero su función es la misma: formalizar la transferencia legal de propiedad.
Este impuesto está regulado por:
- Los códigos fiscales estatales
- Los municipios, que determinan tasas específicas por región
- La Ley del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, con variaciones según la entidad
👉 El ISAI siempre lo paga el comprador, nunca el vendedor.
¿Cuánto se paga de ISAI en México?
El ISAI no tiene una tasa única nacional. Cada estado define su porcentaje, pero en México la mayoría oscila entre: 2% y 4.5% del valor del inmueble
Hay entidades donde baja a 1% (como algunos municipios de Chihuahua) o sube hasta 6% (casos raros en zonas metropolitanas con alta plusvalía).
La base del cálculo puede ser:
- El valor catastral
- El valor comercial
- El valor de la operación
- O el avalúo, dependiendo de cuál sea mayor
El notario está obligado a usar el monto más alto de estos tres.
Ejemplo:
Si compras un departamento de $2,000,000 MXN en un estado donde el ISAI es de 3%, pagarías:
ISAI = $2,000,000 x 0.03 = $60,000 MXN
Este monto se paga al firmar escrituras, junto con otros gastos notariales.
¿Cómo se calcula el ISAI?
El cálculo del ISAI depende del estado, pero la fórmula general es:
Valor base (el más alto) × Tasa del ISAI = Impuesto a pagar
Los notarios actualizan la tarifa según cada municipio. En algunos casos existen tablas progresivas, similares al ISR, donde mientras más alto el valor, mayor la tasa aplicable.
¿Por qué es tan importante entender el ISAI?
Porque puede representar entre el 20% y 40% del total de gastos de escrituración.
Además:
✔ Afecta tu presupuesto real de compra
✔ Determina la liquidez necesaria para cerrar la operación
✔ Aumenta conforme suben los precios de vivienda
✔ Cambia según tu estado o municipio
✔ Puede reducir tu capacidad para adquirir cierto inmueble
Muchos compradores descubren el costo del ISAI demasiado tarde, lo cual genera retrasos, renegociaciones o incluso pérdida de oportunidades.
¿Hay formas de reducir el ISAI?
Depende del estado, pero sí existen escenarios donde puede disminuirse o incluso exentarse:
➤ Programas de vivienda social (INFONAVIT / FOVISSSTE)
Algunos municipios bajan la tasa para vivienda de interés social.
➤ Primera vivienda
En ciertos estados hay descuentos o estímulos especiales para compradores primerizos.
➤ Revisión de incentivos municipales
Existen municipios que, en temporadas, reducen el ISAI para incentivar la inversión.
➤ Proyectos certificados o con convenios locales
Desarrollos aprobados por programas de regeneración urbana o vivienda accesible pueden tener tasas preferenciales.
¿Qué debe revisar un comprador antes de pagar el ISAI?
- La tasa exacta de su municipio (no solo del estado).
- Qué valor tomará el notario como base del cálculo.
- Si existen descuentos por primera vivienda.
- Si el inmueble entra en categoría de vivienda social.
- Si hay programas fiscales temporales.
- Si el proyecto o desarrollo ofrece algún estímulo estatal.
Estos factores pueden cambiar tu pago final por decenas de miles de pesos.
El ISAI es clave para comprar sin sorpresas
El ISAI es un impuesto que todos los compradores deben comprender antes de comprometerse con un inmueble.
Aunque varía según el estado, siempre se paga, siempre lo cubre el comprador y siempre debe considerarse en el presupuesto inicial.
Planear este gasto de forma estratégica te permitirá:
- Comprar sin estrés financiero
- Evitar retrasos en la escrituración
- Aprovechar incentivos disponibles
- Elegir mejor entre distintas zonas o proyectos
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